Transformatie bebo-woningen Kristalstraat

Brede blik

Door verschuivingen in de demografie in Nederland en vooral in de krimpregio’s zoals Zuid-Limburg, is er een overschot ontstaan aan ruime gezinswoningen. Anderzijds vraagt de markt om het bouwen van kleinere wooneenheden. Met name voor kwetsbare groepen, zoals starters, alleenstaanden en senioren, is dit bijzonder hard nodig, omdat ze op de vrije markt weinig kans maken. Het slopen van de ruime gezinswoningen en het nieuw bouwen van een passende, betaalbare woonvorm is de meest voor de hand liggende oplossing. Echter, door historische verkopen en het daaruit voorvloeiende versnipperde woningbezit van woningbouwverenigingen is deze optie niet altijd reëel. Daarnaast betekent de sloop van woningen een vernietiging van materiaal en energie. In onze huidige maatschappij met gerichte klimaatdoelstellingen is het wenselijk om te kijken naar betere en duurzamere oplossingen.

De uitkomst is gevonden in het transformeren van bestaande gezinswoningen tot kleinere wooneenheden op een efficiënte, duurzame en economische wijze. De terugkerende repetitie in woningtypes in Nederland biedt namelijk het grote voordeel dat een plan van aanpak gemaakt kan worden voor een gehele straat of wijk, terwijl de uitvoering op kleine schaal (per woning) toegepast kan worden. Bij dit project is de transformatie een onderdeel van een omvangrijker renovatieproject (Pottenberg). Door de transformatie onder te brengen bij dezelfde aannemer (BAM) zijn de overheadkosten gedrukt en is kennis en ervaring van de aannemer en installateur optimaal benut.

Handhaving van de bestaande bebouwing maakt het onderdeel van onze circulaire economie. De energetische opwaardering maakt de woningen bovendien zuiniger in energieverbruik, waardoor reeds invulling wordt gegeven aan de doelstellingen voor de Nederlandse energietransitie van de rijksoverheid.

Communicatie

Het project wordt gedragen door een zeer breed opgezet communicatieplan, waar de gemeente, opdrachtgever, adviseurs en verschillende belanghebbenden bij betrokken zijn.

Net na aanvang van het ontwerp is door de gemeenteraad een splitsingsbeleid vastgesteld. De beoogde transformatieplannen passen niet in dat beleid. Door de gemeente Maastricht vanaf het begin als partner te betrekken bij het proces wordt het nut en de noodzaak van het plan onderkend. De gemeente stelt voor de transformatie uit te werken als pilot, zodat het onafhankelijk van het vigerende beleid kan worden gerealiseerd. Als voorwaarde hierbij is gesteld dat de huurprijs niet hoger komt te liggen dan de kwaliteitskortingsgrens.

In de uitwerkingsfase is de kracht van ketensamenwerking goed tot uiting gekomen. Tussentijdse afstemming van het ontwerp, toenemende kennis van de bestaande bebouwing en ervaring van de bouwkundig aannemer besparen ca. €15.000 per woning zonder kwaliteitsverlies.

Gedurende het hele traject zijn gesprekken gevoerd met verschillende afdelingen binnen de woningcorporatie. Varianten op de woningtypologieën zijn met betrekking tot investering, onderhoud en verhuurbaarheid tegen elkaar afgewogen en de raad van bestuur is met een beeldende presentatie overtuigd van het finale ontwerp. Betrokkenheid van de woningcorporatie en de relevantie van het onderwerp uit zich in een intensief projectbezoek na oplevering en de daaropvolgende evaluatie.